在房产证尚未办理下来的情况下，卖房可以通过以下几种方式操作：
签订购买协议并公证
双方可以签订房屋买卖协议，并在必要时进行公证。
协议中应明确房屋的基本信息、交易条件、违约责任等条款。
直接更名流程
卖方需先还清贷款，并获取银行出具的结清证明。
卖方和开发商到房管局办理房屋注销手续。
之后，买方与开发商签订新的商品房买卖合同，并在房管局重新备案。
等待房产证下发
双方约定房产证下发后再进行过户手续。
这种方式属于二手房买卖，可能需要缴纳更多的税费，如个人所得税、契税、增值税等。
注意事项
房产证未办理下来可能影响贷款和过户手续。
法律依据：《民法典》第二百零九条和第二百一十五条规定了不动产物权的设立、变更、转让和消灭需依法登记，未经登记不发生效力。
存在风险，如卖方违约或产权争议，因此建议选择有完整法律保障的交易方式。
请根据具体情况选择合适的交易方式，并咨询专业律师或房产中介获取更详细的指导
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