购买一套40万元的房子，定金的最高限额为 不超过房屋总价的20%，即 8万元。
建议在实际交易过程中，定金的具体数额应根据双方的协商结果来确定，并确保不超过法律规定的上限。如果买卖双方对定金数额有明确约定，并且该约定符合法律规定，那么该约定应具有法律效力。如果定金数额超过20%，则超出部分可能不受法律保护。
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