房地产包销是指 房地产开发商与包销商之间就特定商品房的销售进行协商，由包销商以一定的价格条件和付款条件，在规定的期限内向开发商买入全部商品房的一种商业经营行为。这种模式在房地产行业中被广泛应用，被视为一种重要的销售途径和渠道。
在房地产包销中，包销商承担以下主要职责：
买断房源：
包销商按照约定，以支付首期款或保证金的方式“打折”或“买断”开发商一定数量的房产。
销售代理：
包销商在锁定房源后，以开发商的名义，在约定的包销期内对外销售这些房源。
支付包销价款：
包销商按照包销合同的约定，向开发商支付包销价款，获取销售差价利益或向开发商补足差额。
承担未销售房源：
包销期满后，包销商将未销售的房产全部买入。
房地产包销具有以下特征：
独家专营权：
包销商在协议规定的期限和地域内，对指定的商品享有独家专营权。
双重法律性质：
房地产包销兼有代理及买卖双重法律性质。
风险转移：
在包销期限内，开发商将一定数量的商品房的预售权或出售权转让给包销商，包销商承担销售差价利益或补足差额的风险。
通过房地产包销，开发商能够快速回笼资金，减轻销售压力，而包销商则通过销售差价获得收益。然而，这种模式也存在一定的风险，如市场波动、销售不达预期等，因此双方在签订包销合同时需明确各自的权利和义务。
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